赔了夫人不能折兵 子女结婚后父母如何出钱买房？

点击蓝字

关注我们

近日，薛律师接待了一位王先生咨询婚后买房的事情。原来，王先生的父母是第一代企业家，积累下了丰厚的家业。前些年，王先生父母在海外也做了不少投资置业。不过，随着美国近期经济发展及投资前景不明朗，王先生父母开始考虑未来在中国做更多的置业，其中包括给儿子在上海买一套高档公寓。

王先生与太太是自由恋爱结婚，现已结婚多年还共同孕育了两个小宝贝，感情非常好。但这套房产是父母出钱购买，为了避免日后不必要的纷争，王先生父母希望这价值几千万的房产属于王先生个人所有。所以，王先生带着问题来咨询：父母出首付及后续贷款给王先生买房子，这些钱应该算是借给儿子的还是送给儿子的？怎么筹划可以避免未来这套房子成为夫妻共有财产？王先生感到十分困惑。

这个问题反映出很多人的困惑：婚后以父母的钱作为购房款来购买房产，并登记在子女个人名下，该笔购房款以借款或赠与中的哪一种形式给到子女，能使得该房产性质被认定为系子女一方的个人财产呢？笔者就以此案为例，在结合实务判例的基础上，为读者们分析一二。

壹

婚后父母借钱给子女买房，该房产是否属于子女的个人财产？

中国式父母一辈子为儿女操劳，总想为孩子提供最好的条件和环境，甚至基于中国式“房本位”的思想，连孩子的房子都想着给置办了。但基于限购、资金等条件的限制，很多父母只能在孩子结婚后才能出资给孩子买房，但以借款方式帮助子女购得的房产是孩子的个人财产吗？让我们来看看相关判例。

案例1

案号：（2020）沪01民终5968号

审理法院：上海市第一中级人民法院

案情介绍

王甲与王乙系父子关系（二人均为化名），王乙与周某系夫妻关系，二人于2018年登记结婚。王甲于2019年4月给王乙转账三笔，合计108余万元。2019年6月，王乙夫妻购买位于上海市浦东新区的一套房屋（以下简称涉案房屋）并登记于二人名下。2019年12月，王乙向王甲出具欠条，内容为：“本人确认于2019年分三笔向父亲借款108万元，用于本人和妻子周某支付共同购置某房屋的首付款。因当时没有出具借条，现在出具欠条为证。”现王甲持该欠条及转账明细清单诉至法院。

法院认为

本案争议焦点为王甲转账支付给儿子款项性质为赠与款还是借贷款；如确认为借贷款，是否属于王乙夫妻共同债务。

对此法院认为，从常理角度分析，父母向子女转账时一般不会进行款项为借款的备注，结合王甲第三笔款项数额较大且备注款项为借款的事实，可以认定王甲转账支付第三笔款项具有向王乙出借钱款的意思表示，而非赠与的意思表示。除此之外，王乙2019年12月通过向王甲出具欠条的方式对前述三笔钱款的转账时间及转账总额进行了书面补充确认，该欠条的出具系王乙真实的意思表示，由此可以认定王乙与王甲达成了前述三笔款项的借贷合意。又根据王甲通过银行转账方式向王乙完成了前述三笔款项的交付。综上，可以认定王甲与王乙间就前述三笔款项的借贷关系依法成立。

虽然王乙个人与王甲就前述三笔款项成立借贷关系，但是王乙将借款用于购买涉案房屋，且涉案房屋产权登记为王乙与周某共同共有，因此王乙向王甲的借款应认定为王乙与周某的夫妻共同债务。

根据上述案例我们可以知道，父母出钱给子女买房，涉及子女离婚时，往往会衍生出一类问题——该出资到底属于赠与还是借款。对于出资一方肯定是希望能够确定为借款，这样离婚诉讼关于财产分割，需要一并考虑对一方父母的债务的清偿。

然而出资一方父母要主张是借款而非赠与，首先需要足够的证据形成完整的证据链证明出资是借款，证据一般包括书面借条、借款意向证明、转账证明等。其次，在认定该笔款项是借款后，上述案例中法院还将该债务认定为是夫妻共同债务，主要原因在于该房产是登记在夫妻二人名下的，因此将该笔借款的实际用途定性为用于家庭日常生活所需，因此根据相关司法解释该债务为夫妻共同债务。

《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条

夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。

笔者认为，本案中涉案房屋属于王乙婚后购买，在没有夫妻财产约定或其他相反事由可以推翻的情况下，该房产属于夫妻共同财产。为了避免整体财产损失，所以在房产被认定为夫妻共有的前提下，只能通过王甲向王乙夫妻二人主张债务偿还，从夫妻共同财产中清偿债务，才能尽量减少离婚时男方父母出资购房的损失。

本案中，即使王甲胜诉，也只保护了购房款的出资，保护不了整套房产的所有权。那么，有没有什么办法能保护整套房产的所有权？如果该涉案房产登记在王乙一方名下，结果是不是有所不同呢？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条第一款

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

所以，如果本案房产登记在王乙一人名下，且王乙一方能够证明该房产的购房款由父母出资，按照该司法解释及主流裁判观点，该房产的产权属于王乙的婚后个人财产，不会作为夫妻共同财产被分割。所以，如果当时房产登记在王乙一个人名下，没有增加儿媳名字，那么这套房子即使在婚后购买也是安全的，也不用王甲再煞费苦心提起借贷诉讼。

贰

婚后父母赠与子女钱来买房，该房产是否属于子女的个人财产？

既然将资金借给孩子来买房，存在房产被认定为是夫妻共同财产的风险，那么直接将钱赠与给子女买房，结果又如何呢？

案例2

案号：（2015）浦民一（民）初字第42750号

审理法院：上海市浦东新区人民法院

案情介绍

2011年7月，宋某因身在荷兰不便回国向被告出具委托书，委托其购买701室房屋。2011年9月，701室房屋产权核准登记在被告程某一人名下。2012年6月，701室房屋产权变更登记为宋某与被告共同共有。在此前的离婚诉讼中，被告父母对于701室房屋的50万元出资被法院认定为系对被告程某一人的赠与，即该部分出资对应的房屋产权份额为被告一方的财产。宋某父亲即原告于2011年8月5日转账至被告账户的25万元购房出资款被认定为对宋某夫妻双方的赠与，该部分出资对应的房产份额为宋某与被告夫妻共同财产。原告对两笔购房款的性质认定不服，提起诉讼。

法院认为

本案原告于2011年8月5日转账25万元至被告账户，该笔25万元是原告作为宋某的父母对宋某和被告购买701室房屋的赠与。被告收到25万元转账款并将之用于购买了701室房屋，701室房屋随后也予以相应的产权登记。综上，原告对宋某及被告的赠与已成立，相关赠与财产的权利已作了转移。

现原告要求撤销赠与，其理由是被告父母同时对宋某及被告双方赠与50万元作为附加条件，现因被告父母明确为是对被告的单方赠与，故原告认为未达到约定的条件而要求撤销，但对此被告予以否认，原告也未提供相关证据证实，且未有其他可以撤销的情形存在，故对原告要求撤销赠与并返还赠与款的请求不予支持。

根据上述案例的案情介绍及法院分析我们可以发现，法院在对父母赠与子女资金时的主流裁判观点，还是认为父母在子女婚后对子女的单方赠与应认定为是子女的个人财产。因此在上述案例中，法院在分割夫妻共同房产时，是将程某父母对其单方赠与的50万刨除开后，再来计算剩下的夫妻共同财产该如何进行分割。

因此，根据现行《婚姻法》的规定以及法院的主流裁判观点，当父母对于孩子的赠与是只对子女一人的单方赠与时，那么该财产就应属于子女的个人财产，与其配偶无关。即便财产从现金转化为了房产，那么该转化也只是财产形式的转化，财产性质保持不变，仍是子女的个人财产。

《中华人民共和国婚姻法》第十八条 

有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一） 一方的婚前财产；

（二） 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三） 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四） 一方专用的生活用品；

（五） 其他应当归一方的财产。

叁

婚后父母直接将房产赠与给子女，该房产是否属于个人财产？

上述两种情况均是父母直接将资金给到子女的让子女来买房，那父母直接将房产赠与给子女又是怎样的情况呢？

案例3

案号：（2019）沪01民终8015号

审理法院：上海市第一中级人民法院

案情介绍

房屋登记在程某楠、王乙及案外人程某名下。2015年3月，孙某晶与程某楠登记结婚。2015年6月，程某将其在该房屋的三分之一权利份额转移至程某楠、王乙名下，变更后该房屋为两人按份共有，每人各占50%的权利份额。2018年12月，孙某晶与程某楠经法院判决离婚，但对该房屋未做处理。孙某晶诉至法院，要求认定该赠与为对夫妻双方的赠与。

法院认为

争议焦点主要在于案外人程某在此二人夫妻关系存续期间赠与程某楠的产权份额是否属于夫妻共同财产。虽然根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间赠与所得的财产属于夫妻共同财产，但法律同时规定了但书条款，即有证据证明明确赠与给个人的除外。

本案中，本院认为程某赠与应认定为对程某楠的个人赠与，主要理由如下：首先，权利份额的增减不会导致权利性质的变化，而被告程某楠在讼争房屋中的原有份额属于其婚前财产，故即使该份额增加也应属于其个人财产；其次，参照“婚后由一方父母出资为子女购买不动产”的相关法律规定，可知在父母赠与子女房屋情况下，外在的房屋登记形式可以推定内在的赠与意思表示，故根据该立法精神，程某在赠与财产时并未将原告列为产权人，应可推知系对被告程某楠的个人赠与。

如上述案例所示，实践中其实还有很多父母会将自己名下的房产直接过户给子女，但在没有特别签订赠与协议的情况下，该财产究竟是属于对于夫妻俩的赠与还是对于子女一方的赠与，也可能如上述案例所示产生争议。但在过户时，如果如上述案例那样直接将该财产登记在子女一人名下，那么根据《婚姻法司法解释三》相关规定所体现出的立法精神以及法院主流裁判思路来看，该房产也应当认定为是子女一方的个人财产，争议不会太大。

但直接将房产过户给子女，在实践中除夫妻财产纠纷外还可能会产生以下两类问题：1.赠与效力问题：如果上一代子女众多，房产过户给其中某一子女或者孙子女，那么其他子女可能会对赠与合同的效力产生质疑，最终涉诉；2.税费问题：父母采用赠与方式，直接将房产送给子女的，需要交纳一笔不小的费用。按照目前最新的规定，子女接受父母赠与的房产需缴纳包括房产价值3%的契税、1%的公证费、0.05%印花税及房产办理过户的各类费用等。

肆

律师建议

王先生父母并非过虑，实践中存在着大量因为未事先安排妥当，最终父母出资购买的房产演变成夫妻共同财产的情况。针对此类风险，薛京律师提出以下建议：

1.父母子女之间就购房款签订单向赠与协议

无论是现行的《婚姻法》还是即将实施的《民法典》中，都明文规定，父母对于子女一方的单向赠与属于子女的个人财产。因此，建议父母在将资金赠与给子女购房时签订赠与协议并进行公证，且在该赠与协议中确约定该赠与只是对子女的个人赠与，与其配偶无关。同时，为了保障资金来源的稳定和独立性，建议子女在购房时对购房款不要再进行额外添附，就仅用父母赠与的款项来购买房产，避免与夫妻财产之间产生混同。

2.父母可以直接出资购房，并将房屋登记在子女一人名下

根据上文《婚姻法司法解释三》第七条第二款规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，该房产可视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产。因此，父母其实也可以自己出资购房，然后将房产直接登记在子女一人名下，这样也会被视作是父母对自己子女一方的赠与，为子女的个人财产。

3.借给子女购房款的应完善借款手续

如上所述，父母出资给子女购房，如果小夫妻离婚父母主张购房款是借款的，并不能对抗夫妻对房产的共有权（除非做好上述第一或第二点防范措施）。所以，主张借款是无奈之举，此时就要在出资购房时做好多重准备。就如第一个案例，王甲之所以胜诉，关键证据就是在转款备注中写了“借款”的转账用途。如果没有这个证据，只是儿子事后发生婚变时再补欠款借据，可能就无法让法官确信这是真实的借款关系。所以，借款手续在出资时就要完善好，避免最后主张借款时得不到法院支持，父母出资被认定为赠与，那房子和钱就都拿不回来了。

当然，谁也不愿意走到一家人对簿公堂的地步，但是不懂法律就会事后陷于被动。多了解点婚姻法的知识非常重要，毕竟父母一生的心血值得我们去保护。

THE  END

| 往期精彩回顾 |

薛京律师

北京大成律师事务所高级合伙人

在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。

财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。

识别上图二维码，关注视频号“薛京律师の私享汇”

点击“在看”精彩再看